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¿Quienes sois? 

Auctree es una plataforma de compraventa online para inversores inmobiliarios. Vendemos inmuebles que están sujetos a un proceso judicial a través de cesiones de remate.


¿Qué es una cesión de remate?

Como os podréis imaginar, este nombre tan peculiar no lo hemos escogido nosotros. Cuando un inmueble tiene deudas y éstas no se están pagando, los juzgados tratan de venderlo a través de una subasta judicial. La idea es poder generar dinero con la venta del inmueble para luego repagar las diferentes deudas. Y así todo el mundo puede beneficiarse; el propietario del inmueble queda liberado de estas deudas que le venían un poco grandes, el propietario de la deuda puede recuperar una parte de su capital y la economía en general no sufre las consecuencias de los impagos.

Estos inmuebles suelen venderse a unos precios atractivos, pero aun así no todos encuentran compradores. Cuando ello sucede, la subasta se declara desierta (es decir, sin postores) y hay que explorar otros canales de venta.

Uno de estos canales son las (poco conocidas) cesiones de remate. Es decir, que una cesión de remate no es nada mas que un inmueble que no se ha vendido en una subasta judicial y que ahora se está comercializando a unos precios aún mas bajos.


¿Qué os hace diferentes?

Cubrimos un mercado que hasta la fecha no contaba con una plataforma específicamente diseñada para este tipo de venta. Hemos agregado la oferta de las principales entidades financieras cuyos activos se pueden comercializar a través de cesiones de remate. Históricamente, la opacidad, la falta de información y la poca certeza sobre las intenciones de los vendedores han sido características habituales de este tipo de transacciones. Desde Auctree estamos cambiando esto, construyendo la plataforma de compraventa que nos gustaría que existiese.

Encontramos oportunidades de inversión interesantes, es decir, inmuebles que reflejan descuentos atractivos. Agrupamos toda su información, desde expedientes judiciales hasta notas simples. Nuestras condiciones de venta son claras y transparentes, y las tienes disponibles en la pagina de cada inmueble. Y si hay trapos sucios como derechos de tanteo y retracto, cargas anteriores o cuotas del IBI pendientes también te los hacemos saber.

Nuestro objetivo es que quedes contento con tus compras, pues sabemos que de ser así volverás a por más en la plataforma.


¿Cómo funciona vuestro portal?

El funcionamiento de nuestra plataforma es muy sencillo y tendrás acceso a todos los activos inmediatamente después de completar el registro.

Como podrás comprobar, en la página de cada inmueble hay disponibles sus condiciones de venta, precios, información descriptiva y todos aquellos documentos que vas a necesitar para analizarlo mas profundamente (notas simples, expedientes judiciales, planes de liquidación, tasaciones, etc.).

Aunque, en nuestra opinión, ¡lo mejor será que lo compruebes por ti mismo! Ah, y por si aún no lo habíamos dicho, no vamos a cobrarte ninguna comisión al comprar estos activos.


¿Que modalidades de compra existen?

 Todos los inmuebles que tenemos disponibles se comercializan a través de una de las siguientes formas.

  • Venta directa: Los activos en venta directa disponen de un precio mínimo de venta y quien primero hace una oferta por encima de este valor se queda con el inmueble. La principal ventaja de este modelo es que, si te interesa un activo y eres rápido, puedes hacerte con la compra sin tener que preocuparte por la competencia.

  • Subasta privada: La subasta es un proceso de venta que dura 20 días (ó incluso más en algunos casos), y a lo largo del cual se pueden enviar ofertas. Cuando se cierra la subasta, al finalizar este periodo de ventas, quien haya ofrecido más se quedará con la cesión de remate. La principal ventaja de este formato es el precio, pues los tipos de salida suelen ser más bajos que para la modalidad de venta directa.

Adicionalmente, puede haber inmuebles que se comercialicen a través de un modelo híbrido, es decir, con un periodo de venta directa seguido de una subasta. Para estos casos, la subasta solo se abrirá cuando no se hayan recibido ofertas durante el periodo de venta directa.


¿Cómo puedo presentar una oferta?

Todos los inmuebles que se comercializan a través de nuestra plataforma disponen de una fecha de inicio y fin de ventas. Sera entre estas fechas cuando podrás realizar ofertas.

  • Fecha de inicio: Cuando un inmueble sale a la venta, puede ser que su información ya esté disponible pero que aún no puedas ofertar por el. Será a partir de la fecha de inicio cuando se abra el plazo para enviar ofertas.

  • Fecha de finalización: Esta será la fecha limite para realizar ofertas. En este momento, quien haya ofertado más por el inmueble se quedará con este.

Presentar una oferta es muy simple y podrás hacerlo a través del apartado “ofertar”, que se encuentra habilitado para cada inmueble. Los pasos a seguir son los siguientes:

  • Términos y condiciones particulares de la venta: Cada inmueble dispone de unos términos y condiciones particulares de venta, donde se detalla su estado físico y jurídico, así como las condiciones particulares de la venta. Para poder presentar una oferta deberás aceptarlos y es muy importante que los leas detenidamente, pues definirán la relación contractual entre tu y el vendedor del inmueble.

  • Precio de la oferta: Una vez aceptadas estas condiciones, podrás escoger el importe de la oferta. Éste va a ser el importe total de la venta. Es importante que tengas en cuenta que además de esta cifra, incurrirás otros gastos en el momento de cerrar la compraventa. Por ejemplo, deberás liquidar los impuestos de la transmisión patrimonial con Hacienda y afrontar ciertos costes legales al inscribir el inmueble.

  • Depósito: Si eres el mejor postor y te adjudicas el inmueble, vamos a pedir que deposites un 10% del importe de la venta. Esta cantidad podrás depositarla inmediatamente después del cierre de la subasta y/o venta directa y, en cualquier caso, antes de transcurridas 24h a partir de éste. ¡De ahí la importancia de que dispongas de este dinero! Este deposito se reservará como garantía del cumplimiento de la venta y formará parte del precio.

  • Información de los compradores y/o depositantes: Si estuvieras ofertando en nombre de terceros y/o el depósito lo abonara una persona diferente, también necesitaremos un poco mas de información sobre ellos.


Me he adjudicado un inmueble. ¿Cómo vamos a cerrar la compraventa?

¡Felicidades! Eres el mejor postor de una subasta y ahora nos toca formalizar la compraventa del inmueble.

Como hemos visto en apartado anterior, lo primero que te vamos a pedir es que deposites la fianza. Una vez hayamos confirmado su recepción recibirás un comprobante de recepción de fondos y acto seguido, haremos lo siguiente. 

  • Prevención de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo: Tanto el vendedor del inmueble como nosotros; somos sujetos obligados conforme a las normas de prevención de blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo. En este sentido, estamos obligados a comprobar que tanto tú, como el comprador (de ser otro distinto), como el depositante de la fianza, cumplís con los requerimientos que nos imponen estas políticas. Para ello, vamos a necesitar que rellenéis una serie de documentos a fin de cumplir con estos procedimientos.

  • Contrato de arras: Una vez cubiertos los requerimientos de prevención de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo, podremos formalizar el contrato de arras. Sera la misma cantidad que ya habrás depositado en concepto de fianza la que ahora se reservará como arras confirmatorias. En este momento, se transferirá este importe al vendedor quien lo imputará como parte del precio de venta del Inmueble.

  • Cierre de la compraventa: El cierre de la compraventa deberá formalizarse mediante comparecencia ante los juzgados. El Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución os citará a ti y al vendedor (y/o a nosotros si actuamos en su representación), a los juzgados para poder verificar la cesión del remate conforme lo dispuesto en el artículo 647 de la LEC. Será en este momento cuando deberás consignar el importe pendiente del precio de venta (es decir, la diferencia entre el precio que hayas ofertado y la cantidad que ya has depositado en concepto de fianza).

  • Inscripción del inmueble: Una vez cerrada la compraventa ya estarás en tu derecho de poder inscribir el inmueble. Es importante mencionar que todos los tramites posteriores a la cesión del remate correrán por tu cuenta y que el vendedor y/o nosotros no vamos a estar involucrados en ellos. Dicho esto, y como es obvio, tanto nosotros como el vendedor seguiremos colaborando cuando sea necesario, como puede ser el caso a la hora de liquidar cargas y/o proporcionar información adicional para solventar posibles defectos judiciales.


¿Puedo financiar mis compras?

Una de las principales desventajas de las compras en subasta judicial es la inexistencia de financiación. Desafortunadamente, los bancos no ofrecen hipotecas para esta clase de inmuebles, lo que implica que deberás disponer, en efectivo, del importe de la venta.

Dicho esto, nosotros si que estamos ofreciendo financiación para algunas de las compras en nuestra plataforma a través de nuestra red de empresas de financiación externas y estamos en proceso de ampliar la oferta a todos nuestros inmuebles. En este sentido, vas a poder ver como a lo largo de los próximos 12 meses cada vez habrá más y más inmuebles con opciones de financiación disponibles.


Me interesa mucho. Sin embargo, no dispongo del conocimiento para estudiar vuestros inmuebles. ¿Me podéis ayudar?

¡Por supuesto!

Sabemos que el análisis y compra de estos inmuebles no es tarea fácil. Además de conocer el estado de los mismos, tienes que estar familiarizado con el proceso de cierre y toda una serie de trámites legales que pueden ser algo complejos.

Nosotros disponemos de un servicio de acompañamiento, donde nuestro equipo de asesores y abogados puede ayudarte desde el estudio hasta el cierre. Este grupo de profesionales va a estudiar por ti el inmueble y permitirte entender todos los aspectos relevantes sobre su estado físico y jurídico. Además, si lo deseas, también pueden realizar los diferentes trámites legales desde que presentas una oferta hasta que inscribes el inmueble.

Si deseas recibir estos servicios de asesoramiento nuestro equipo sólo te los va a cobrar si te adjudicas el inmueble. Es decir, que si resultas ser el mejor postor de la subasta y/o venta directa, nuestro equipo te pedirá que ingreses un 5% del precio de la venta, junto con el depósito de la fianza. Es importante que tengas presente que este importe lo deberás abonar, adicionalmente al precio de venta y/o depósito, no formando parte de este.

Si disfrutas aprendiendo por tu cuenta, también existen materiales excepcionalmente buenos. Entre ellos, destacamos el curso de subastas que ofrece Héctor, uno de mayores inversores en este campo y en el que se cubre el a, b, c de estas operaciones de compraventa. El nivel de detalle con el que expone las temáticas y el gran volumen de ejemplos prácticos hace de este curso la mejor fuente de conocimiento que conocemos. Y antes de que lo preguntes, no cobramos nada por esta genuina publicidad.


¿Cuales son vuestras comisiones?

Nuestros honorarios corren a cargo del vendedor, de modo que no tendrás que preocuparte por ellos. 

Únicamente cuando desees recibir nuestros servicios de asesoramiento, te cobraremos un 5% del precio de venta y siempre y cuando seas quien se adjudica el inmueble.


¿Con que problemas me puedo encontrar?

El precio de estos inmuebles tiene un atractivo inmenso, pero su compra puede ser mas compleja que para los activos tradicionales. En los siguientes apartados podrás encontrar un poco más de información sobre algunos de los elementos que te recomendamos analizar.

  • Existencia de ocupantes

  • Estado de conservación

  • Estado constructivo y/o licencias

  • Cargas y/o gravámenes

  • Naturaleza y participación de la propiedad

  • Defectos Judiciales

  • Situaciones especiales

  • Tanteos y retractos

  • Plazos y certeza sobre el cierre


Existencia de ocupantes.

Uno de los elementos que caracteriza estos inmuebles es la falta de información sobre la existencia o no de ocupantes. Aunque pueda sorprenderte, la mayoría de los vendedores desconocen quién se encuentra dentro de sus inmuebles.

En este sentido, es muy recomendable que quien decida ofertar, realice sus propias investigaciones a fin de averiguar el estado ocupacional. En algunos casos, los inmuebles se encontrarán vacíos, pero en otros puede haber inquilinos, okupas o incluso los actuales propietarios. Cada una de estas situaciones impone ciertas limitaciones al comprador, pues según cual sea el caso, le puede resultar más o menos fácil hacerse con las llaves.


Estado de conservación. 

La inmensa mayoría de estos inmuebles no se pueden visitar, pues al igual que el vendedor desconoce su estado ocupacional, tampoco dispone de sus llaves.

Si te dispones a realizar una oferta, deberás averiguar su estado de conservación, distribución y aspecto por medios propios. En algunos casos, nosotros disponemos de informes de tasación donde encontrarás fotos del inmueble. Sin embargo, puede haber pasado mucho tiempo desde aquel entonces y cabe la posibilidad de que el inmueble se encuentre, a día de hoy, en un estado diferente.


Estado constructivo y/o licencias.

Dentro de nuestra plataforma y para cada uno de los inmuebles, vas a poder ver cual es su estado constructivo. La mayoría de los inmuebles se encuentran terminados y disponen de todas las licencias para poderse habitar y/o comercializar. Sin embargo, también hay veces donde se comercializan inmuebles que están por terminar, conocidos como wips o work in progres e incluso terrenos o solares. Es importante que te fijes en su estado constructivo antes de pujar y sólo participes en aquellas compras que puedan interesarte.

De la misma forma, hay inmuebles que aún y estando terminados no disponen de todas las licencias urbanísticas necesarias para su uso y/o comercialización. Estas pueden ser los certificados de final de obra, las licencias de primera ocupación, los certificados energéticos u otros. En estos casos, deberías considerar cuales son los trámites pendientes antes de ver si te interesa ofertar por el inmueble.


Cargas y/o gravámenes.

Este es, sin lugar a dudas, uno de los aspectos más importantes a estudiar a la hora de participar en la compra de estos inmuebles.

Una carga y/o gravamen no es nada más que una deuda que recae sobre el inmueble. Por ejemplo, se podría haber concedido una hipoteca sobre el mismo, y esta podría seguir vigente a día de hoy.

Las cargas de un inmueble se pueden encontrar en las notas registrales y vienen inscritas por orden cronológico. Cuando un inmueble está pasando por un proceso judicial, es porque una de estas deudas se ha dejado de pagar y el acreedor en cuestión está tratando de regularizar la situación.

Es muy importante identificar cual es la carga de este acreedor, pues todas las que sean anteriores (es decir, vengan inscritas con una fecha anterior en las notas registrales) quedarán subsistentes y sin cancelar tras el proceso judicial. En este sentido, el comprador del inmueble pasará a ser el nuevo deudor y tendrá que hacerse cargo de ellas.

Además, hay otras cargas que no aparecen en las notas registrales y que el comprador también absorberá. Entre ellas destacar las cuotas pendientes del impuesto de bienes inmuebles o IBI que no hayan prescrito (teniendo en cuenta que prescriben a los 4 años) y las cuotas pendientes de la comunidad de propietarios del año en curso y los tres años anteriores (4 años en Cataluña).

Es imprescindible entender la situación en la que se encuentra cada inmueble y, si lo consideras necesario, buscar asesoramiento.


Naturaleza y participación de la propiedad.

Cuando se comercializa un inmueble, puede que se este vendiendo tanto su totalidad como una de sus partes. Por ejemplo, de haber varios propietarios, se podría estar vendiendo la parte proporcional a uno de ellos.

Adicionalmente, la propiedad inmobiliaria que se esta comercializando en nuestra plataforma podría comprender el usufructo, la nuda propiedad o el pleno dominio. El usufructo otorga a quien lo posee el derecho de usar el inmueble, normalmente de forma vitalicia, pero no la propiedad física del bien. En estos casos, el propietario físico del bien será un tercero, quien ostentará lo que se conoce como la nuda propiedad. Es decir, que aún y ser el propietario físico del inmueble no podrá utilizarlo. Por último, existe la propiedad plena, la cual no deja de ser la suma de ambas (es decir, la propiedad normal y corriente tal y como todos la entendemos). En este caso, el propietario del inmueble será el titular físico del mismo y además gozará de su pleno derecho de uso y disfrute.

Como es de esperar, toda esta información es de gran relevancia para los compradores pues otorga unos u otros derechos sobre el bien. Dentro de nuestra plataforma y en la pagina de cada inmueble podréis encontrar todo este detalle. De igual forma, esta información queda recogida en las notas registrales del inmueble.


Defectos Judiciales.

Esta es, sin duda, la parte más compleja del proceso de compra y donde os aconsejaríamos que siempre busquéis asesoramiento legal.

Los oficiales a cargo de los procesos judiciales son seres humanos, y como todos nosotros a veces también cometen errores. Estos errores pueden acarrear graves dolores de cabeza al comprador pues se deberán subsanar antes de inscribir el bien. En el mejor de los casos esto va a suponer retrasos a la hora de inscribir los inmuebles y unos más o menos cuantiosos honorarios legales. En el peor de los casos, estos defectos pueden dar pie a nulidad de actuaciones. Es decir, que el proceso judicial puede declararse invalido y habrá que volver a realizar todos los trámites desde el hito en el que se cometió el error. Os podemos asegurar, por experiencia propia, que queréis evitar a toda costa esta clase de situaciones.

Nuestro objetivo es poderos ahorrar tantas sorpresas desagradables como sea posible. Es por ello que nuestro equipo legal revisa y audita todos los expedientes judiciales y excluimos cualquier inmueble con defectos difíciles de subsanar. Sin embargo, también somos humanos y revisamos cada semana docenas de expedientes judiciales. Así que, para asegurar el éxito de vuestras compras, os recomendamos que hagáis las mismas revisiones.

Adicionalmente, si hubiéramos identificado defectos que consideramos subsanables, encontraréis un comentario explicativo en la pagina de cada inmueble.


Situaciones especiales (VPO, VPP, Concursales y otros).

Para algunos inmuebles se suma la complejidad adicional de lo que se conocen como situaciones especiales. Entre ellas, y sin carácter taxativo, destacar los inmuebles que son objeto de un proceso concursal y las viviendas de protección oficial.

En estos casos, hay condiciones particulares que aplicarán a la venta y que deberán estudiarse con minucioso detalle. Por ejemplo, para los bienes objeto de un procedimiento concursal (es decir, inmuebles que son propiedad de compañías que se encuentran en estado de insolvencia) se deberán respetar las condiciones de sus planes de liquidación. Para aquellos que no estéis familiarizados con este concepto, un plan de liquidación no es nada más que un informe donde la comisión judicial y/o administradores concursales han definido las condiciones y precios a los que se tienen que vender los inmuebles.

Por otro lado, los inmuebles que son objeto de un expediente de protección oficial (es decir, que han sido promovidos por la administración con el fin de incrementar el parque de viviendas) podrán tener limitaciones especiales, las cuales trascenderán la compra venta de los mismos. A modo de ejemplo, se podrían haber fijado los precios máximos a los que se pueden vender los inmuebles e incluso prohibirse su alquiler por encima de ciertos valores.


Tanteos y Retractos.

Los tanteos y retractos son derechos de adquisición preferente sobre los inmuebles. Es decir, que quien goce de estos derechos podrá quedarse con los activos, incluso después de tener lugar la cesión de remate e invalidando la adjudicación.

Hay comunidades autónomas, como por ejemplo Cataluña, donde la administración dispone de este derecho sobre cualquier vivienda que se transmite en la región. Es decir, que si te adjudicas un inmueble, aún puede suceder que la administración decida quedarse con el mismo pagando el mismo precio que has ofrecido. Mencionar que esto no afecta únicamente a los inmuebles que pasan por procesos judiciales sino a todas las operaciones de compraventa de viviendas que tienen lugar en esta comunidad autónoma.

En caso de ejercerse uno de estos derechos se te devolvería el importe integro del depósito y/o el precio de la venta.

Además de la administración, tendrás que considerar qué otros entes o personas pueden gozar de estos derechos. Entre ellos puede haber los copropietarios del inmueble, los inquilinos y las entidades municipales de la vivienda que han promovido la VPO. 

Para facilitarte el trabajo, nuestro equipo trata de identificar todas estas situaciones de antemano. Dentro de nuestra plataforma y en la página de cada activo vas a encontrar un comentario explicativo con los potenciales tanteos y retractos que hayamos identificado.


Plazos y certeza sobre el cierre.

Somos conscientes de lo difícil que puede ser trabajar con los intermediarios de esta industria. Hay ocasiones en las que la información de los activos es incompleta o contiene errores, no se tiene certeza sobre el cierre y se cambian las condiciones de venta a ultima hora. Es por ello que, a la hora de negociar las condiciones de venta con nuestros clientes, hacemos todo lo posible para que esto no os suceda a los que compráis a través de nuestra plataforma.

Sin embargo, las compras judiciales son complejas y hay, desafortunadamente, aspectos sobre los que tenemos poco control. En estos casos, y a falta de poderos ofrecer la seguridad que nos gustaría, os explicamos todo lo que tenéis que considerar a la hora de comprar estos inmuebles.

  • Plazos de cierre: La compraventa de las cesiones de remate se formalizará en los juzgados y esta no va a tener lugar hasta que el Letrado de la Administración de la Justicia a cargo de la ejecución dicte la fecha de cesión. En este sentido, los hay que son muy rápidos y la compraventa podrá formalizarse en unas pocas semanas. Sin embargo, también los hay que no van tan deprisa, pudiendo tardar hasta varios meses a darnos la fecha de cesión. En este sentido, es importante entender que ni nosotros ni el vendedor tenemos control sobre las decisiones del juzgado y consecuentemente sobre los plazos de cierre.

  • Certeza sobre el cierre: A pesar de comercializar todos los inmuebles bajo exclusividad, existen elementos fuera de nuestro control que pueden imposibilitar la compraventa. Entre ellos destacamos los siguientes.

    • Aprobación judicial: Hay ocasiones en las que los juzgados no aprueban la cesión. Es decir, que a pesar de haber un vendedor con voluntad de transmitir el inmueble el juez siempre tendrá la ultima palabra. Aunque esto no sucede a menudo es importante tener presente que existe esta posibilidad.

    • Mejor postor en la subasta judicial: Los remates que vendemos no se encuentran disponibles a través de otros canales, pues disponemos de exclusividad sobre todos los inmuebles. Sin embargo, algunos de ellos pueden estar pasando por subasta judicial, y se podría dar el caso de que alguien ofreciera cantidad superior a través de este canal. En estas situaciones, el vendedor aprobaría el remate en la subasta judicial, pues como es lógico su objetivo es maximizar el importe de la venta. Si se diera esta situación, nosotros lo informaríamos de inmediato a través de nuestra plataforma, de modo que quienes hayáis pujado, podáis mejorar postura, si lo consideráis oportuno, a través del portal del BOE.

    • Otros factores que pueden imposibilitar la cesión: Hay otros factores que pueden imposibilitar el cierre de la compraventa y que desafortunadamente escapan nuestro control. Entre los mas importantes cabría destacar los derechos de tanteo y retracto, la aparición de terceros poseedores o deudores que satisfacen la deuda a ultima hora. 

En cualesquiera de estos casos, os devolveríamos el importe íntegro del deposito y/o el precio de la venta.

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